罗康瑞谋75亿资产大腾挪

发布时间:2022年06月30日

       据上海报道, 一向视核心商业项目为宝的香港地产商罗康瑞突然改变方向, 开始考虑通过旗下瑞安房地产(00272.HK, 00272.HK, 以下简称“绥芳”)。 两年前, 瑞士之家曾对商业资产分拆上市寄予厚望, 但这个计划并不顺利。
        瑞士之家董事长罗康瑞不得不另谋出路。 以75亿元出售上海企业天地一期只是瑞芳资产转让计划的一部分。 “出售的主要原因是瑞芳的成交率太低。” 罗康瑞在3月18日的香港业绩会上解释说, 瑞方60%的资产为商业地产, 如果项目不出售, 周转率将难以提高。 . 不过, 业内分析人士表示, 由于企业天地是上海新天地的主力项目, 瑞士地产此次出售核心资产, 将对其原定的中国新天地分拆上市计划带来重大变化。 “你不能只做收租人”上海黄浦区新天地超A级写字楼“企业天地”一期近日以12亿美元的价格亮相大宗投资市场 (约74.7亿元)。 目前该项目单价约9万元/平方米, 比李嘉诚此前售出的陆家嘴东方汇景中心8万元/平方米高出约1万元/平方米。 瑞方高层解释称, 此次突然出售公司核心资产是“出于公司战略调整的需要”。 罗康瑞3月18日在香港的业绩会上表示, 如果瑞方只保留成熟物业, 将限制公司发展。 瑞芳不能只做一个“收租人”, 公司需要变得更有活力, 核心资产的转移有利于公司减负转型。 “企业天地是公司的核心资产, 我们非常不愿意出售。但现实是公司的负债率太高, 需要降低。接下来,

商业资产和土地也可以考虑出售以减少 债务。” 罗康瑞说道。 罗康瑞恋恋不舍的离别, 这与中国新天地上市募资计划的接地气不无关系。 商业资产的分拆上市, 此前被寄予瑞方减债的厚望, 并被赋予了提升整个公司周转速度的重任。 长期以来, 瑞芳主要在城市成熟商圈开发运营新天地系列商业写字楼和豪宅, 在国内也享有盛誉。 然而, 瑞芳在以旧城改造形式获得优质项目的同时, 也面临着前期拆迁投入大、周期长的困扰。
        罗康瑞此前曾公开披露, 瑞方2013年拆迁投资高达120亿元。上海一位不愿具名的分析师指出, 瑞方试图通过提高土地和住宅项目的溢价 商业用地, 通过出售高档住宅获得更高回报, 平衡巨额拆迁成本, 降低公司成本。 债务压力。 “这种模式有个缺陷, 就是难以同时实现高项目溢价和高资金周转。因此, 罗康瑞在两年前提出了一个新思路, 将商业资产打包上市, 然后将旧的反哺 改革发展事业。” 上述人士说道。 为此, 瑞士之家在两年前启动了改造和减负之道:业务分拆入中国新天地后, 单独打包上市。 资金通过资本市场募集, 转化为可持续的资本市场资源。 然而, 中国新天地在香港市场的上市之路并不如意。 瑞方一位内部管理人士告诉记者, 目前新天地上市没有最新进展。 当被问及今年能否上市时, 瑞方执行董事兼总经理黄钦道表示, “新天地的上市正在调整中。” 据罗康瑞解释, 由于瑞方的商业资产在香港, 中国新天地的上市时间表一再推迟。 资本市场还没有得到足够的认可,

不能卖个好价钱。 “中国新天地的上市目标非常明确, 只要有好价格, 就会加快落实。” 置换高回报新资产的上市募资之路并不平坦, 罗康瑞不得不在减债、改善资金周转方面做出新的尝试。 企业天地一期的出让, 只是瑞方批量出售商业项目的部分考虑。
        根据瑞方公告披露的信息, 公司有一笔已认购但未确认的整套物业出售, 总额为10.86亿元。 “这处房产预计将在未来几个月内转换为正式合同, 并包含在销售报表中。” 瑞安地产在报告中表示。 据瑞方介绍, 公司1100亿元的总资产中有52%可以出售。 通过出售资产,

可以为公司贡献更高的利润, 同时可以替代回报更高的项目。
        从控股到出售, 瑞方发展战略大调整的背后, 也有公司业绩低迷的压力。 值得注意的是, 虽然去年销量大幅下滑, 但今年瑞方的业绩目标却有了很大提升。 销售目标定为180亿元, 是去年实际销售业绩的近一倍。 根据瑞方3月18日披露的2014年业绩, 公司去年的累计销售额仅为97.5亿元, 较2013年的166.4亿元下降了41%。根据瑞方2014年12月的销售简报, 去年的楼盘销售面积 为463万平方米, 比2013年的621万平方米下降了25%。罗康瑞透露, 今年商业地产销售将贡献100亿左右, 实现180亿的目标。 “如果进取世界一期真的成功售出, 这部分将占到大部分的销售额。” 罗康瑞说道。 克瑞瑞研究部副总经理林波认为, 罗康瑞一系列动作的背后, 可能有一个潜台词, 就是瑞屋准备更换资产。 “出售商业项目, 不仅缓解了债务压力, 也调整了公司业务, 一方面降低了持有重资产的比例, 同时增加了高周转和轻资产的比例。 "

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